例一、買(mǎi)房付完首付銀行按揭批不下來(lái) 能解除合同嗎？買(mǎi)了一套商品房，付完首付以后，銀行按揭卻因?yàn)閭�(gè)人的信用問(wèn)題辦不下來(lái)，買(mǎi)房人該怎么辦？怎樣避免這一情況的出現(xiàn)？
2012年11月，李小姐與某房產(chǎn)公司簽訂了《安徽省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，總價(jià)款100萬(wàn)元；付款方式為李小姐于合同簽訂之日支付首付款30萬(wàn)元，剩余房款申請(qǐng)商業(yè)貸款。簽訂合同次日，李小姐便向該公司支付了首付款30萬(wàn)元。付完首付，銀行按揭批不下來(lái).李小姐未能通過(guò)按揭貸款資格審查，該公司要求李小姐在10日內(nèi)一次性支付剩余房款70萬(wàn)元。之后李小姐向法院起訴要求解除合同，退還購(gòu)房首付款。雖然李小姐稱(chēng)公司的銷(xiāo)售人員曾向她承諾辦妥相關(guān)手續(xù)，但是無(wú)法舉證證明，故法院以此駁回其訴訟請(qǐng)求。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
明知自己信用及貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，就不能輕信銷(xiāo)售人員的承諾，在與其洽談過(guò)程中要保留相關(guān)的證據(jù)，防止發(fā)生問(wèn)題后處于不利的局面。
例二、王女士二年前購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為每平米5500元,王女士先支付了百分之三十首期購(gòu)房款,現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲至每平米7500元。王女士問(wèn)如果現(xiàn)在解除合同,其損失無(wú)疑很大,如果繼續(xù)履行合同,因未能及時(shí)辦理銀行貸款，現(xiàn)一時(shí)難以湊齊剩余房款,如果不能及時(shí)補(bǔ)足購(gòu)房款,將面臨著法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除分為約定解除、法定解除。約定解除是在雙方不違反法律規(guī)定的前提下自由約定解除條件,法定解除是在違反法律法規(guī)的前提下,合同自動(dòng)解除。因未能及時(shí)辦理好銀行貸款是否可以解除合同？商品房買(mǎi)賣(mài)雙方并未明確約定因不能及時(shí)辦理銀行貸款是否能夠解除合同,在發(fā)生分歧后,開(kāi)發(fā)商起訴購(gòu)房者,法院根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的法律關(guān)系判令購(gòu)房者補(bǔ)足購(gòu)房款在法律上是符合法律規(guī)定的。根據(jù)法律規(guī)定,購(gòu)房者遲延支付購(gòu)房款,開(kāi)發(fā)商經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)求解除合同,但另有約定的除外。解除合同后的損失賠償?shù)榷际琴I(mǎi)賣(mài)雙方可以約定的。
如果雙方?jīng)]有約定退房的條件,那么在特定情形下購(gòu)房者可以退房。在購(gòu)房合同中約定了退房條件的,購(gòu)房者可以按照約定條件退房。
